Эта инструкция — тот порядок, в котором мы сами проверяем каждый участок. Шаги идут от быстрых и бесплатных к более трудоёмким: если участок «отваливается» на раннем этапе, дальше можно не тратить время.
Шаг 1. Найдите участок на карте
По кадастровому номеру найдите участок на НСПД Росреестра. Сверьте, что на карте он там же, где его показывает продавец, а площадь и форма совпадают. Уже на этом этапе видны соседние дороги, ЛЭП и водоёмы.
Шаг 2. Закажите выписку из ЕГРН
Выписка об объекте недвижимости покажет собственника, категорию земли, ВРИ, кадастровую стоимость, наличие обременений и отметку о границах. Заказывается через Госуслуги или МФЦ. Обратите внимание: с 2023 года ФИО собственника в выписке видно только с его согласия, поэтому попросите продавца заказать выписку самому и показать её вам или открыть сведения.
Шаг 3. Проверьте собственника
- Данные в паспорте совпадают с выпиской.
- Паспорт действителен — проверяется на сайте МВД.
- Продавец не в процедуре банкротства — поиск по ЕФРСБ.
- Если продаёт представитель — доверенность проверена на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Если участок приобретён в браке — есть нотариальное согласие супруга.
Шаг 4. Изучите историю перехода прав
Выписка о переходе прав покажет, сколько раз и когда участок продавали. Три перепродажи за год — повод насторожиться: так иногда «отмывают» спорные объекты. Участок, полученный по наследству меньше трёх лет назад, может быть оспорен другими наследниками.
Шаг 5. Проверьте ВРИ и ПЗЗ
ВРИ в выписке должен позволять то, что вы планируете. Дополнительно откройте правила землепользования и застройки поселения: они устанавливают максимальный процент застройки, этажность и отступы. Бывает, что ВРИ в выписке и территориальная зона по ПЗЗ не совпадают.
Шаг 6. Проверьте ЗОУИТ
На НСПД включите слой зон с особыми условиями. Охранная зона ЛЭП, газопровода, водоохранная или приаэродромная зона — всё это может запретить строительство на части участка. Сведения о зонах обычно отражаются и в выписке ЕГРН в разделе об ограничениях.
Шаг 7. Посмотрите генплан
На сайте ФГИС ТП найдите генплан округа. Проверьте, не проходит ли через участок планируемая дорога или линейный объект, не отнесён ли участок к зоне другой застройки. Это займёт полчаса, но избавит от сюрпризов через пять лет.
Шаг 8. Проверьте суды и долги
Поищите ФИО продавца и кадастровый номер на сайте районного суда и в картотеке арбитражных дел. Проверьте исполнительные производства на сайте ФССП. Для участков в СНТ спросите у правления справку об отсутствии задолженности по взносам.
Если все восемь шагов пройдены без вопросов — можно переходить к осмотру на местности и подготовке сделки.