Что такое межевание
Межевание — это кадастровые работы по определению координат характерных точек границ участка. Их выполняет кадастровый инженер, результат — межевой план, на основании которого сведения вносятся в ЕГРН.
Как понять, установлены ли границы
В выписке из ЕГРН есть специальная отметка. Если граница не установлена, будет запись вида «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». На НСПД такой участок обычно отображается точкой или не отображается вообще.
Забор не совпадает с границей
Это одна из самых частых ситуаций, которую мы видим на осмотрах в старых СНТ и деревнях. Заборы ставили «на глаз» десятилетия назад, а координаты определили позже. В итоге забор может стоять на чужой земле или «отдавать» часть вашей соседу.
Перед покупкой закажите вынос границ в натуру. Кадастровый инженер за один выезд отметит точки колышками, и вы увидите реальные границы. Стоимость услуги невелика по сравнению с ценой участка.
Реестровая ошибка и наложение
Если координаты в ЕГРН не соответствуют реальному расположению участка, говорят о реестровой ошибке. Её исправляют новым межевым планом с согласованием границ с соседями. Если соседи не согласны — через суд. Покупать участок с известной ошибкой можно, но только со скидкой и с учётом сроков исправления.
Площадь увеличилась после межевания
При уточнении границ площадь может увеличиться, но не более чем на минимальный размер участка по ПЗЗ или, если он не установлен, на 10% от площади по документам. Если продавец говорит «фактически тут 15 соток, а по документам 12» — это не бонус, а потенциальный конфликт.